📌 경매 초보라면 무조건 봐야 하는 입찰 전 체크리스트 10가지
처음 경매를 시작하려고 할 때, 정말 막막했어요.
경매 초보 입장에서는 "도대체 뭘 먼저 알아야 하지?" 싶은 거죠.
공부한다고 유튜브도 보고 블로그도 읽었는데, 정리된 게 없어서 계속 헤매더라고요.
그래서 이 글을 씁니다. 경매 초보가 입찰 전에 반드시 확인해야 할 체크리스트를 하나하나 정리해봤어요. 다 제가 직접 메모하고 정리한 거니까, 같이 보면서 따라해보면 정말 도움될 거예요.
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✅ 경매 초보 입찰 전 체크리스트 10가지
1. 등기부등본 열람 (기본 중의 기본)
소유권, 근저당, 가압류, 임차인 권리 관계 파악.
대법원 인터넷등기소에서 무료로 확인 가능해요.
경매 초보는 이거부터 매일 보는 습관 들이세요.
2. 현장답사
지도 보고 괜찮다 생각했던 곳, 막상 가보면 ‘헉’ 할 때 많아요.
건물 상태, 접근성, 주변 상권, 심지어 벽에 붙은 경고문까지 꼭 확인!
3. 임차인 여부 확인
누가 살고 있는지, 대학생인지 세입자인지, 보증금은 얼마인지 등.
경매 초보 입장에선 가장 헷갈리는 부분 중 하나죠. 전입세대 열람으로 미리 파악하세요.
4. 낙찰 후 처리 비용 계산
취득세, 명도비용, 중개수수료까지 포함해서 계산해야 해요.
입찰 전 체크리스트에 반드시 포함돼야 하는 항목이에요.
5. 감정가 vs 실거래가 비교
감정가는 6개월 전 기준일 수도 있어요.
국토부 실거래가 시스템에서 현재 시세 꼭 확인하세요.
6. 권리분석 (배우는 중이면 전문가 상담)
잘못 보면 1,000만 원짜리 실수로 이어집니다.
경매 초보는 처음엔 유료 컨설팅도 고려해보세요.
7. 입찰보증금 준비
보통 감정가의 10%. 입찰서류 작성할 때 같이 준비해야 해요.
입찰일 기준 통장 상태 체크는 필수!
8. 낙찰가율 확인
최근 6개월 간의 낙찰가율 추이를 보면 입찰 적정가 예측이 돼요.
입찰 전 체크리스트에서 절대 빠지면 안 되는 정보!
9. 경쟁률 분석
입찰자 수, 지역 인기 등으로 경쟁률이 크게 달라져요.
지지옥션, 스피드옥션 활용하세요.
10. 입찰 전략 수립
최고입찰가를 얼마로 할지, 몇 번째 입찰인지도 전략입니다.
경매 초보라도 자신만의 기준 세우는 게 중요해요.
💡 제가 실제로 해봤던 이야기
처음엔 그냥 무작정 싸보이는 물건 하나 골랐는데요... 등기부등본 열어봤더니 대출 3건에 임차인 보증금도 우선순위더라고요.
바로 포기했죠. 그때 진짜 입찰 전 체크리스트 중요성을 뼈저리게 느꼈어요.
📍 참고 사이트 모음
📝 이 글을 쓰게 된 이유
경매는 어렵고, 공부할수록 더 모르는 게 느껴지더라고요.
경매 초보로서 직접 하나씩 배워가는 중이에요.
이 체크리스트는 제가 똑같이 준비했던 내용이에요.
💬 지금 이 글을 읽는 당신에게
지금 내가 겪는 혼란과 고민, 당신도 겪고 있겠죠?
입찰 전 체크리스트 하나씩 따라가다 보면 어느새 나도 '경매인'이 되어 있을 거예요.
